Из-за карантина новые дома достроят с опозданием на полгода-год

Существует большой риск появления новых долгостроев — в зоне риска находятся минимум 60-70 объектов.

Пандемия коронавируса и карантин существенно подпортят планы застройщиков и инвесторов на достройку нового жилья.

По прогнозам участников рынка, в 2020 году сроки ввода в эксплуатацию строящихся жилищных объектов могут увеличиться в среднем на 3-6 месяцев, а некоторых — и того больше.

Стройки затянутся надолго

Возможный перенос сроков завершения строительства жилых комплексов, связан, прежде всего, с длительным карантином, во время которого полностью или частично остановилось строительство. Таких объектов, например, только в Киеве порядка 50% строящихся ЖК.

Второй причиной являются возникшие финансовые трудности у целого ряда застройщиков в связи со снижением уровня продаж. Чтобы успеть в срок, некоторые строительные компании вынуждены объединять усилия с другими участниками рынка. Но таких коллабораций не так много.

«Те объекты, в том числе совместные партнерские проекты, которые строятся за счет собственных средств девелоперов, а не за деньги покупателей жилья, могут быть завершены вовремя. Но их доля на рынке — 15-17% от всего строящегося жилья. Именно к ним и будет приковано наибольшее внимание потенциальных инвесторов, стремящихся сохранить свои средства», — рассказал руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

По подсчетам эксперта, в сложившихся условиях в более 20% строящихся объектов сроки сдачи будут смещены на 3-4 месяца, в более 25% — на 6 и более месяцев, в 20-25% объектов задержка со вводом в эксплуатацию составит от 9 до 12 месяцев, а в 15% — строительство затянется на 1 год и более.

Все зависит от того, есть ли у застройщика собственные финансовые ресурсы, позволяющие строить без активного привлечения средств инвесторов.

«На сегодняшний день более 20% строек остановлено, еще примерно на 30% площадках работы временно остановлены, на остальных же объектах работы продолжаются. Сейчас только около 40 строительных площадок имеют запас прочности и вероятно будут закончены в срок. Для остальных объектов сложные времена либо уже наступили, либо наступят через 1-6 месяцев», — отметила нам директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

Таким образом, говорят эксперты, на сегодняшний момент существует большой риск появления новых долгостроев. На вскидку можно говорить, что минимум 60-70 строящихся объектов находятся в зоне повышенного риска.

«В основном это объекты точечной застройки эконом-класса, где строительство ведется исключительно за счет инвесторов. Кроме того, есть часть объектов комфорт и бизнес-класса, у которых помимо финансовых сложностей, существует ряд проблем, связанных с законностью строительства», — подметил Александр Изаров.

Вместе с тем, количество продаж на столичном первичном рынке за 3 недели карантина сократилось:

* На 50-60% в сегменте эконом-жилья;
* на 30-40% в сегменте комфорт и бизнес-жилья;
* на 15-20% в объектах новых форматов, таких как многофункциональные ЖК, город в городе, live-work-play и др.

«За последнее время уровень отложенного спроса существенно вырос: если по итогам первой недели карантина на 1 приобретенную квартиру приходилось 6-7 отложенных, то до конца карантина количество отложенных покупок может увеличиться до 10-15 квартир к 1 приобретенной», — подсчитала Анжелика Саакян.

Если говорить о том, насколько сократятся объемы строительства без учета уже строящихся объектов, то велика вероятность, что до конца года в Киеве они будут весьма существенны. Например, в прошлом году в Киеве было заявлено строительство 35-40 новых ЖК, в этом году цифра была примерно такой же.

С начала года было начато строительство около 10-12 новых объектов, реализация же остальных проектов, скорее всего, будет отложена минимум на полгода-год.

«В этом году было заявлено ко вводу в эксплуатацию около 40 объектов, из них могут быть сданы в лучшем случае 10-15. На протяжении нескольких лет количество объектов на старте строительства остается приблизительно на одном уровне — это 35-45 объектов в год. Но помимо сокращения ввода уже практически достроенных объектов, застройщики существенно пересмотрят свои планы по выводу на рынок новых проектов. Я думаю, корректно будет сказать, что количество новых строек сократится в 2 раза», — заметила нам руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя.

Кто обанкротится

Очевидно, что этот «карантинный» кризис и возможные экономические последствия окажут существенное влияние на перераспределение игроков на рынке.

По словам Дарьи Беди, до 30% компаний, которые строят 1-2 проекта, могут исчезнуть с орбиты. Их незавершенные проекты при оптимистическом раскладе могут быть выкуплены другими девелоперами, но здесь важна оговорка: только проекты, где реализовано менее 30% квартир, могут быть потенциально интересны другим компаниям.

А пессимистический сценарий — это появление огромного количества незавершенных, замороженных проектов.

«Чтобы избежать появления долгостроев, Кабмин, профильное министерство вместе с сообществами девелоперов могут разработать и предложить эффективную госпрограмму по предоставлению краткосрочных кредитов под 3-5% сроком на 1-2 года на завершение объектов жилищного строительства», — сказала Дарья Бедя.

Понесут деньги из банков

По прогнозам экспертов, после карантина произойдет и существенное перераспределение спроса:

* Количество людей, пожелавших приобрести квартиру для себя уменьшится с нынешних 45% в общей структуре продаж до 30%, так как вопрос выживания для многих может стать ключевым при принятии решения о покупке;

* доля тех, кто приобретает жилье с целью инвестиций, увеличится с 55% до 70%.

Предпосылки к этому есть. Не так давно НБУ сообщил, что в конце марта наблюдался отток средств из банков в размере около 4 млрд. грн и $12 млн. Эксперты убеждены, что до конца апреля денежный объем, забираемый из банковской сферы, может увеличится минимум в 2 раза.

«Более 50-70% всех этих средств может быть направлено именно на первичный рынок жилья, так как вложения в недвижимость для сохранения и, по возможности, приумножения капитала, являются, по сути, безальтернативными», — говорит Дарья Бедя.

После карантина вполне вероятно, что на рынке может произойти краткосрочный бум продаж, когда будет реализован весь накопившийся за 1-1,5 месяца отложенный спрос.

Что будет с ценами

За 2 недели марта, когда курс доллара стремительно пошел вверх, некоторые компании повысили свои цены в среднем на 5%.

В дальнейшем ценовая политика застройщиков во многом будет зависеть как от курса национальной валюты, так и стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

Рынки строительства и производства стройматериалов крепко привязаны к курсу доллара. Поэтому, если курс национальной валюты перейдет за грань 29-30 грн/$, это неминуемо повлечет за собой рост цен за м2 на 5-10%.

Вместе с тем, большинство застройщиков, чтобы привлечь покупателя, готовы сдерживать цены и не нагнетать искусственный и немотивированный ажиотаж.

На сегодняшний момент прибыль застройщика составляет до 25-30% с каждого реализованного проекта, говорят участники рынка. Если разделить на строительный цикл, а это в среднем около 2 лет, то очевидно, что рентабельность, как для нашей страны, не так уж высока. Поэтому не стоит ждать, что цены обвалятся.

«Не исключено, что в отдельных сегментах застройщики за невозможностью привлечь покупателя, будут вынуждены их снизить на 5-10%. Но это касается в основном объектов эконом-класса, популярность которых на рынке только в 2019 году снизилась на 20-25%. В остальных же сегментах ценовые колебания маловероятны», — отметила Анжелика Саакян.