Сколько украинцев сможет воспользоваться «доступной ипотекой» от правительства

Программа дешевой ипотеки нацелена на приобретение нового жилья — кредит будет выдаваться на квартиру или дом, принятые в эксплуатацию не ранее, чем за 3 года до начала текущего года.

Кабинет министров упростил условия получения кредитов на покупку жилья в рамках программ «Доступная ипотека под 7%», чтобы расширить число тех, кто может получить доступ к правительственной программе, сообщило Министерство финансов.

В частности, Кабмин снял требование, что для получения ипотеки под 7% заемщик должен обязательно находиться на квартирном учете (т.е. стоять в органах местной власти на очереди за бесплатной квартирой). Также отменено требование, что ипотека предоставляется молодой семье или внутриперемещенному лицу, научно-педагогическому работнику, медику или работнику бюджетной сферы.

Также Кабмин отменил требование, что на кредиты могут претендовать только те, у кого жилая площадь не превышает 13,65 кв. м на одного члена семьи, кто проживает в общежитии, аварийном или ветхом доме. Кроме того, Кабмин увеличил максимально допустимый размер среднемесячного совокупного дохода заемщика и членов его семьи с пятикратного до десятикратного от размера среднемесячной зарплаты в том регионе, где расположен предмет ипотеки — другими словами, ипотека под 7% годовых стала теоретически доступной и для более обеспеченных украинцев.

Кому положено

Теперь круг тех, кто может получить дешевый кредит на покупку жилья «от Зеленского», стал намного шире. Они могут претендовать на кредит в размере до 2 млн грн сроком на 20 лет, при этом максимальная стоимость жилья — 2,5 млн грн. 15% стоимости недвижимости должен оплатить сам заемщик, а льготный кредит предоставляется только на 50 кв. м жилья на одинокого украинца или семью из двух человек, и еще на 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Проект дешевой ипотеки президент Владимир Зеленский анонсировал еще в мае прошлого года, тогда он пообещал ипотеку под 10% годовых. Начала работать программа с 1 июля, и за первые два месяца было выдано около 400 ипотечных кредитов на 329 млн грн.

Запуск же ипотеки под 7% годовых запланирован на 1 марта. Однако при прежних условиях надеяться на то, что программа реально заработает, было сомнительно — вряд ли в стране найдется достаточно медиков, бюджетников и научных сотрудников, которые смогут потянуть ипотеку даже под 7% годовых. По словам советника председателя правления Кредитвест Банка Василия Невмержицкого, изначальные условия существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков. «Я уверен, что желающие взять ипотеку под 7% нашлись бы и при прежних условиях. Но их было бы критически мало для выполнения поставленных целей», — сказал он.

Подводные камни

Финансироваться программа ипотеки под 7% годовых будет за счет Фонда развития предпринимательства, из того самого, из которого финансировалась программа дешевых кредитов «5-7-9%». В этом году на Фонд в бюджете предусмотрено 2 млрд грн, однако какая именно часть этой суммы пойдет непосредственно на удешевление ипотеки — в документах не закреплено. Заместитель министра финансов Юрий Драгончук пообещал, что в этом году на удешевление ипотеки выделят 300 млн грн.

Однако у программы есть и определенные рамки, в пределах которых она будет работать. Например, в ней прописан определенный потолок процентных ставок банка, в котором можно получить кредит — для уже готового дома или квартиры ставка по кредиту не должна быть выше индекса UIRD (12 месяцев) плюс 4,5 п.п., что на сегодня составляет 12,78% годовых. А для приобретения жилья в еще строящемся доме процентная ставка должна составлять не более индекса UIRD (12 месяцев) плюс 7 п.п или же 15,28% годовых. Это ограничение введено не случайно — украинцы будут платить по ипотеке только 7% годовых, а всю разницу будет компенсировать правительство, которое не хочет финансировать заоблачные ставки кредитов банков.

В то же время сегодня ставки по ипотеке на рынке существенно выше 7% — они колеблются от 8% до 24% годовых, но при этом заемщик должен внести и довольно внушительный первый взнос — от 20 до 50% стоимости жилья. И при этом нужно учесть, что даже при низких ставках, которые обещают банки, часто заплатить придется намного больше.

Также программа дешевой ипотеки нацелена на приобретение нового жилья — кредит будет выдаваться на квартиру или дом, принятые в эксплуатацию не ранее, чем за 3 года до начала текущего года. Эта норма существенно ограничивает приобретение жилья на вторичном рынке, на который сегодня приходится, по разным оценкам, до 85% всех сделок, и стимулирует приобретать не готовое, а строящееся жилье.

Однако сколько же человек может быть осчастливлено кабминовской программой? Если допустить, что заемщики будут брать кредиты под 15% годовых, а в реальности платить только 7%, то государство за каждого заемщика будет компенсировать банку 8% кредитной ставки. Если допустить, что средний размер кредита составит 1 млн грн, то государство из Фонда развития предпринимательства на одного заемщика потратит в год 80 тыс. грн. И в таком случае 300 млн грн хватит, чтобы доплатить проценты за 3,75 тыс. заемщиков. На фоне того, что в год заключается около 300 тыс. сделок по недвижимости — это почти ничего.

Запуск правительственного стимула вряд ли кардинально изменит ситуацию с ипотекой в целом, которая дышит на ладан — сегодня с помощью ипотеки приобретается до 5% от общего числа квартир. По словам Василя Невмержицкого, развитию ипотечного рынка препятствуют не только высокие процентные ставки, но и неурегулированность инвестиционного строительства, когда граждане покупают жилье еще на этапе его строительства. Из-за случаев банкротства застройщиков, когда инвесторы остаются и без денег, и без жилья, к таким программам относятся очень настороженно. «И бороться с этой проблемой только ставками не выйдет. Решать ее нужно на совершенно ином уровне», — сказал он.

Однако с решением этой проблемы власти пока не торопятся — после череды банкротств застройщиков, в результате которых тысячи инвесторов остались без жилья, власти обещали принять специальный закон, который бы защитил инвесторов. Однако до сегодняшнего дня этого так и не произошло — законопроект все еще находится в стадии разработки.