Скоро выборы: держите ипотеку под 5%

Замглавы Офиса президента Ростислав Шурма анонсировал запуск льготной ипотеки под 5% годовых. Ранее власти предлагали другие, также льготные ипотечные программы — под 7% и 10%. Разбираем, помогут ли они приобрести жилье простым украинцам.

Около 650 тысяч украинских семей не имеют собственного жилья — именно столько семей стоят в так называемых квартирных очередях. Однако эти данные относятся еще к 2015-му — последнему году, когда власти вели статистику жилищной потребности граждан. Можно уверенно утверждать, что за шесть лет это число, по крайней мере, удвоилось: к очередникам добавились вынужденные переселенцы с временно оккупированных территорий, участники АТО/ООС и просто молодые граждане, еще не успевшие отправиться за границу развивать чужие экономики. Экспертная оценка жилищной потребности украинцев сегодня достигает 1,2 млн. семей. Поэтому слова президентского чиновника о новой большой жилищной программе точно станут резонансными. Но не рано ли им радоваться? Давайте разбираться.

Ипотека под 10%, под 7%…: история не взлетевших обещаний

Первое, что заставляет усомниться в реальности ипотеки под 5% — это неоднозначный опыт реализации предыдущих инициатив Банковой. Нынешняя власть за два с половиной года своей каденции не раз обещала украинцам доступное жилье.

В апреле 2020 года Зеленский анонсировал ипотеку по ставке «около 10% годовых». После следующего обещания президента дожать банки на дешевые кредиты ушел в отставку глава Нацбанка Украины Яков Смолий.

Не успели как следует разобраться с этим обещанием, как наступило следующее — с марта 2021 года в Украине реализуется проект «государственной ипотеки» под 7% годовых. Но, как и прогнозировал Depo.ua, из-за сложности ее условий для обычного гражданина и странных критериев отбора жилья (кредит дадут на квартиру в доме, введенном в эксплуатацию в 2018 году и позже, а это самый дорогой сегмент недвижимости) упомянутый проект не является ни массовым, ни социальным. Не помогли и изменения, которые правительство внесло в условия кредитования в октябре (в частности, увеличив возраст жилья, которое можно взять в кредит, до 10 лет, но и это жилье не является социальным).

По факту суть этой программы сводится к перекачке государственных средств банкам и застройщикам. «Ипотека 7%» даже не может считаться государственной программой, потому что не содержит формальных признаков последней. Кредитуют банки. Средства на компенсацию их ипотечных ставок (это 13-18% годовых, под которые вы на самом деле и получите кредит и исходя из которых банк будет оценивать вашу платежеспособность) до уровня 7% власти нашли в Фонде поддержки предпринимательства. Однако не факт, что деньги будут лежать в этой «тумбочке» на протяжении лет, в течение которых вы будете платить ипотеку. Если власть когда-нибудь откажется от своих обязательств — а они фактически виртуальны, потому что не прописаны как защищенная статья в госбюджете даже в 2021 и 2022 годах — ваша семья окажется один на один с реальной банковской ставкой. А жилье ведь не ваше, потому что до завершения выплат остается в собственности банка…

Отсюда и результаты. Перед бравурным запуском проекта, в котором принял участие сам президент Зеленский, речь шла о миллиардах будущих кредитов на жилье и, по крайней мере, пяти тысячах счастливых новоселов. А в реальности на 30 декабря 2021 года по Доступной ипотеке 7% банки заключили 1 320 сделок ипотеки на общую сумму 1,14 млрд грн. Это чуть больше 100 млн в месяц — почти столько же ипотеки за такое же время дают и банки, но под 14-15% годовых. Оказалось, что на более дешевую рыночную льготную ипотеку приходится лишь немногим больше 15% рынка. То есть этот проект не назовешь успешным и таким, который может помочь приобрести желаемое жилье действительно широким слоям украинцев.

«Укрфинжилье», квартиры в лизинг и долги

Еще более сомнительным стал и следующий шаг власти в жилищной политике — так и не заработало созданное еще в декабре 2020 года новое, уже третье государственное учреждение на рынке жилья, Украинская финансово-жилищная компания или Укрфинжилье. В мае 2021 года вступил в силу закон, который в СМИ почему-то назвали «законом о доступном жилье». Но и он не приблизил рядового гражданина к, собственно, доступному жилью.

В упомянутом документе заложен механизм финансирования программ, которые должны реализовываться через Укрфинжилье, — в частности, лизинг недвижимости. Министерство финансов, как отец-основатель Укрфинжилья, в октябре-ноябре 2021 года выпустило облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на 20 млрд грн со сроком обращения до 15 лет и процентной ставкой до 13% годовых.

Что это значит: государство взяло взаймы большую сумму денег на полтора десятка лет под высокий процент (нынешнему украинскому правительству дешевле занимать никто не хочет). За эти деньги власти обещают строить (точнее, покупать у коммерческих структур — застройщиков) квартиры с последующей сдачей их в лизинг населению под 5% годовых. Еще раз: взяли под 13% — а будут выдавать под 5%. Разницу компенсируем все мы из своих карманов. И не только долг, но и проценты по нему: ежеквартально Минфин будет платить Укрфинжилью по 650 млн грн процентов по этим ценным бумагам. Кстати, вы соглашались заплатить сегодня своими налогами за квартиры для других граждан, да еще и навесить большие долги и проценты по ним на следующие поколения? Впрочем, у нас ведь не спрашивали…

Извините за сложность описываемой конструкции, но нельзя не отметить, что большая часть этих денег будет потрачена на латание многомиллиардных дыр в бюджете еще одной, уже почившей в бозе государственной структуры — Государственного ипотечного учреждения, которое присоединили к Укрфинжилью. Еще не запутались в круговороте государственных структур, которые вроде бы отвечают за решение жилищного вопроса украинцев? Чем больше таких компаний и учреждений — тем дальше мы от действительно доступного жилья.

Едва ли не полной неэффективностью упомянутой структуры объясняется внезапная и неафишированная передача Укрфинжилья в декабре 2021 года от Минфина к Минэкономики… Может, министр экономики Юлия Свириденко сумеет превратить пятое колесо к телеге в рабочий механизм.

Скоро выборы: держите ипотеку под 5%

Теперь на этой ярмарке невиданной щедрости выступает замглавы Офиса президента Ростислав Шурма. Если быть точными, то первым был президент, в своем послании парламенту 1 декабря 2021 года анонсировавший проект «Украинская мечта», в рамках которого граждане смогут получить кредит под 5% на разные нужды. А Шурма развил эту идею. В интервью «Интерфаксу-Украина» он говорит о том, что уже формально существует: компенсации государством процентной ставки по кредитам в банках. Только теперь до уровня пять, а не семь процентов. Как говорится, кто больше (или в данном случае меньше)?

«Даем возможность гражданину взять ипотеку на льготных условиях с помощью государства», — объясняет Шурма. Обещает, что выбор объекта инвестирования остается за гражданином. Будущий механизм выглядит на первый взгляд привлекательным, мол, семья, которая совместно зарабатывает 20-30 тысяч гривен в месяц, сможет приобрести квартиру площадью 60-70 кв. м за ежемесячный платеж — 10 тыс. грн. Стоимость такой квартиры чиновник оценил в 1,5 млн. грн: это 75 тыс. грн в год или 6,25 тыс. грн в месяц, плюс 5% годовых. «Это будет падающий платеж: сначала 75 тыс. грн. в год, в конце это будет 0», — обещает Шурма.

Цифровое выражение этих планов власти поражает: «Наша цель в 2022 году — выдать 30 тысяч ипотечных кредитов по этой программе, за год — 70 тыс., а дальше выйти на стабильные 150 тысяч ипотек каждый год», — заявляет Шурма.

Однако, несмотря на внешнюю простоту, непонятны несколько ключевых моментов. Кто будет кредитовать, за какие деньги и на каких условиях (не будут ли продублированы ошибки программы «ипотека 7%» и не сделают ли проект доступным только для состоятельных). Из слов Шурмы можно понять, что «ипотеку 5%» отдадут упомянутому Укрфинжилью. Но вот вопрос — имеет ли это учреждение потенциал начать мощную экспансию на жилищный рынок.

А вот ответить на сакраментальный вопрос «откуда деньги» проще всего — обещание президента будет финансироваться из тех 20 млрд грн, которые государство уже ссудило под 13%. Опять же: берем под 13%, выдаем под 5%. Разницу компенсируем за счет будущих поколений. Дальновидна ли это политика? При предыдущих президентах и главах правительств, которые пытались кто с большей, кто с меньшей долей популизма заниматься решением жилищного вопроса, кредитовали ипотеку из уже заработанных экономикой денег — не за счет заимствований.

И недоговаривает заместитель главы президентской администрации, когда говорит, что в перспективе программа дешевой ипотеки будет работать не за бюджетные деньги. Мол, «должны заработать монетарные инструменты, то есть когда ликвидность банковского сектора, украинского или западного, начинает работать в этих продуктах». За этими красивыми словами, скорее всего, кроется такая реальность: основное бремя компенсации процентов по ипотеке будет нести именно государственный бюджет. А отдавать эти деньги будут налогоплательщики.

Дальше еще больше щедрости — Шурма пообещал запустить программу покупки электромобилей под те же 5% уже в первом или втором квартале этого года. И даже что-то сказал о предстоящей локализации производства, которая позволит выпустить украинский электромобиль.

Все эти хорошие слова не нашли подкрепления в решениях или постановлениях правительства. До конкретики в очередной обещанной «дешевой ипотеке» от этой власти еще далеко. Создается впечатление, что каждые полгода или год на Банковой решают снизить процентные ставки в Украине. На словах, заявлениями снизить, а не рыночными методами (откровенно говоря, сложно доступными в нашей стране при нынешних экономических обстоятельствах).

Сегодня в верхах власти действуют по принципу «Главное — делать громкие заявления, а там уже клерки какую-то программу напишут». На столь гроссмейстерский уровень уверенного популизма вышел не один представитель президентского офиса. Кроме самого главы государства, которому обещать «потемкинские села» приходится по должности, еще и премьер Денис Шмыгаль то пенсии повышает, то регулирование цен на продукты вводит, по-военному приказывая ценам и инфляции: «Стой, раз-два!». Впрочем, анализ инициатив главы правительства — предмет отдельного интересного разговора.

Можно ли все же найти какой-нибудь позитив в обещаниях представителей власти? Да: они дарят людям надежду. А что, кстати, лучше всего умеют делать актеры во власти, как не дарить надежду? Кроме того, какая-то тысяча семей из тех, кто и так хорошо зарабатывает, удешевит себе ипотеку и купит большую по площади квартиру. Накопив миллион на новое жилье, такой человек сможет разместить его на депозите под 8-10% годовых, а ипотеку взять под 5% — ставку, вдвое ниже уровня инфляции в стране…Выгодными для изобретательных могут оказаться проекты этой власти, что и говорить.