Спасти обманутого инвестора: как в Минрегионе планируют решить проблему долгостроев

Предложенный законопроект обязывает местные и областные власти организовывать и финансировать завершение строительства проблемных объектов.

Пока чиновники высшего звена искали способ спасти инвестиции 13 тысяч вкладчиков Укрбуда, в Минрегионе (Министерство развития общин и территорий) решили подойти к проблеме всех недостроев страны системно. 16 декабря на сайте ведомства был опубликован проект закона «Об особенностях урегулирования проблемных объектов жилого строительства» — постановлением предлагается конкретный механизм, с помощью которого обманутые вкладчики смогут завершить строительство своей недвижимости.

Предложенная Минрегионом процедура состоит из нескольких этапов, начиная с создания полного перечня всех проблемных объектов жилого строительства (ПОЖС) и утверждения этого списка в Кабмине, а также проведение технической оценки каждого из объектов с определением, можно ли достроить его в принципе.

Кроме того, законопроектом предлагается организовать самих инвесторов в созданное для этого в каждом из регионов отдельное коммунального предприятие. Такое КП будет заниматься представительством прав инвесторов в суде, а также выступать непосредственным заказчиком завершения строительства. Уже на последнем этапе цепочки будут установлены возможные финансовые источники достройки недвижимости.

При этом финансирование и подготовка объектов должны стать обязанностью областных администраций и органов местного самоуправления (ОМС): так в областных бюджетах должно появится место для создания и оплаты работы комиссии по технической оценке долгостроев. В свою очередь, местные бюджеты должны будут выделять деньги на работу коммунального предприятия, а также уже на сами работы по завершению строительства в рамках созданной специально для этого целевой программы.

Кроме бюджетных средств, законопроектом также предполагается возможность получить деньги как от самих инвесторов, так и от продажи оставшейся инфраструктуры недостроев. Исходя из текста проекта закона, заложенные в целевые программы ОМС средства не должны превышать разницу между общей суммой, необходимой для достройки объекта, и стоимостью нераспроданных жилых и нежилых помещений, а также объемом ранее невыплаченных вкладчиками средств.

Глава Минрегиона Алена Бабак подчеркнула, что проект планируют передать на рассмотрение в комитеты Верховной Рады лишь после согласования деталей с участниками рынка и с учетом предложений самих инвесторов. 21 декабря вкладчики уже имели возможность изложить свои замечания руководителям Минрегиона на собранной по этому поводу встрече. Второе обсуждение проекта запланировано на 28 декабря 2019 года.

Опрошенные UBR.ua эксперты сошлись во мнении, что инициатива Минрегиона рискует остаться нереализованной из-за технических сложностей, которые подстерегают реформаторов на каждом из этапов практической реализации законопроекта.

Техническая оценка тоже стоит денег

Так, уже первый этап реализации предложения, — создание полного перечня проблемных объектов недвижимости и проведение их технической оценки, — имеет ряд препятствий.

Эксперт рынка недвижимости Иван Кудояр, в целом скептически настроенный по отношению к предложениям Минрегионам из-за их «несоответствия реальной ситуации», в первую очередь акцентировал внимание на дороговизне технического оценивания объектов, которые, согласно проекту закона, должны будут финансировать местные власти.

«Подготовка всей разрешительной документации, необходимой для начала строительства нового дома, — включая детальный план территории, приведения его в соответствие с общими градостроительными нормами, — является очень дорогостоящей и трудозатратной процедурой. Чтобы ее провести, нужно целенаправленно этим заниматься года полтора-два, и потратить на это $200-300 тысяч», — привел свои оценки Кудояр.

Эксперт также обратил внимание, что для создания комиссии с соответствующей компетенцией необходимо будет привлечь специалистов из отрасли, предложив им рыночную зарплату. «Индивидуализм» каждого из объектов также не способствует комплексному решению проблемы.

«Нужно каждое «пятно» застройки изучать отдельно. Если взять, к примеру, 6 недостроенных башен на Троещине, то их легче снести и построить на их месте что-то новое. Если долгострой строят больше 4-5 лет, то бетон и арматура начинают портится, кроме того, само строение может морально не соответствовать современным нормам», — убежден Кудояр.

Источники финансирования вне бюджетов неидеальны

В ответ на задумку привлечь средства на завершение строительства с помощью продажи еще не купленных в объекте квартир, Анжелика Саакян, директор по маркетингу проекта ЖК «Polaris Home&Plaza», высказала убеждение, что взять на себя долгострой профессиональный девелопер сможет только в случае, если в ЖК остаются свободными более половины квартир. Правда, рентабельность такого проекта, считает Саакян, в итоге все равно будет снижена на 10-15%.

Создатель агентства недвижимости «Левый Берег» Оксана Суслова отметила, что найти деньги на завершение строительства, продав оставшиеся помещения, можно, однако сложность может состоять скорее в самой инвентаризации объектов.

«Конечно, в долгостроях есть непроданные площади, но вместе с тем есть и такие, которые были проданы 2-3 раза — ведь застройщики этих домов были «проблемные». Чтобы все это продавать необходима инвентаризация оставшегося имущества и выяснение, не были ли нарушены прав купивших жилплощадь инвесторов», — пояснила Суслова.

Иван Кудояр в свою очередь резюмировал, что необходимые для завершения строительства суммы, исчисляемые в миллионах долларах, еще долго будут являться блокирующим любые законодательные инициативы фактором.

«Чтобы достроить объект сегодня нужно минимум $50 млн., чтобы снести — $5 млн. Но для рентабельного сноса с дальнейшим новым строительством нужна совершенно другая экономика — как минимум 200% рентабельности, как 5-6 лет назад. Вот тогда можно было снести и построить что-то лучше, но сейчас ни один застройщик не будет браться за это «пятно», — завершил мысль Кудояр.

Коррупционные риски

Комментируя предложенный Минрегионом механизм завершения ПОЖС эксперт по недвижимости Михаил Артюхов указал UBR.ua, что перекладывание ответственности за долгострои на местные и областные власти может привести недостроенные проекты к коррупционным рискам, и не решает все проблемы.

«На строительном рынке существует стабильный спрос на недостроенныеобъекты среди «серых девелоперов», ведь в такие дома инвестировать менее рискованно, чем в земельные участки, где нужно поднимать всю проектно-разрешительную документацию. И, конечно, если местные власти будут иметь возможность приторговывать такими проектами, это создаст дополнительную возможность для злоупотреблений», — считает Артюхов.

«У меня есть ощущение, что это законодательство создается под конкретные заготовки людей во власти, которые хотят таким образом прибрать недостроенные проекты себе», — дополнил свое предположение Михаил Артюхов.

Предотвращение появления долгостроев

Согласно информации, изложенной в пояснительной записке к постановлению, по состоянию на октябрь в Украине было зафиксировано 150 проблемных объектов жилого строительства, из которых 13 — 51 долгострой, — приходилась на Киев, еще 23 объекта находились в Киевской области, а 14 — в Одесской.

В одном из своих выступлений Алена Бабак упомянула, что в Минрегионе, помимо решения проблемы уже существующих долгостроев, также планируется начать разработку еще одного законопроекта, в этот раз уже нацеленного на предотвращения появления долгостроев в будущем.

Михаил Артюхов также считает, что создание превентивных механизмов, повышающих защищённость вкладчиков, является наиболее важной задачей в целом для строительной отрасли, так как «на сегодняшний день не существует стопроцентно надежного механизма, гарантирующего вкладчикам возврат их средств, включая фонды финансирования строительства».

Предложить инвесторам такие гарантии могли бы банки, считает Артюхов, так как они, во-первых, обеспечивают прозрачный оборот финансирования, во-вторых — их деятельность уже является более-менее отрегулированной государством.

«Не нужно придумывать велосипед, стоит взять опыт развитых стран. В Германии, например, любой девелопер приходит в банк, где у него забирают права на стройку и землю, а после финансируют само строительство. Когда приходят покупатели, то банк, с одной стороны, принимает у них деньги, с другой — если нужно, выдает им кредит. Это все в одном котле, и, таким образом, реальную финансовую ответственность за проект несет банк», — объяснил принцип и его преимущества Артюхов.