«Сжатая пружина» на первичном рынке жилья выстрелит в марте: что произойдет с ценами и спросом

Весна — период деловой активности. И после 2-3 месяцев относительного покупательского затишья, инвесторы вернутся на рынок подготовленными, и их выбор будет полностью взвешенным и осознанным.

Активизация первичного рынка жилья начнется в последнюю декаду февраля. Это связано как с увеличением спроса, так и с активизацией строительных работ на многих объектах.

Вместе с тем эксперты пока не решаются говорить о том, как по сравнению с январем увеличится количество возможных покупателей. При оптимистично-сдержанном прогнозе, рост спроса составит около 5%, но, по сравнению с декабрем, покупательская активность все еще «не доберет» около 10-15%.

Другими словами, в конце февраля начнется постепенная реализация накопившегося отложенного спроса, которая продлится до середины апреля.

Инвесторы взяли низкий старт

Несомненно, возможная военная агрессия сказывается на первичном рынке жилья. Главным ее показателем как раз и является увеличение отложенного спроса. Но не стоит думать, что покупатели сидят и ждут, когда будут получены ответы на самые животрепещущие вопросы.

«Потенциальные инвесторы это время используют для того, чтобы более тщательно выбрать тот или иной ЖК. У них сейчас есть достаточно времени, чтобы сделать взвешенный выбор без спешки и какого-либо ажиотажа», — подметил в беседе с UBR.ua основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

По прогнозам участников рынка, активная фаза на первичном рынке жилья начнется со второй половины марта, когда начнет реализовываться отложенный спрос. Именно в это время, после зимней паузы, будут заметны ценовые изменения.

«Рост стоимости жилья составит в среднем 3%, но при этом наибольшая ценовая динамика будет наблюдаться в качественных проектах, реализация которых находится на начальных стадиях строительства», — заметил в разговоре с сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

При этом повышение ценников может начаться и раньше — уже в конце февраля. По мнению Михаила Подвысоцкого, к окончанию этого месяца стоит ожидать точечное увеличение стоимости жилья на 5-7% в гривне, что будет связано преимущественно с переходом строительства объектов на новый уровень.

То есть, такое повышение цен следует считать плановым. И оно вероятно только в 5% строящихся ЖК, что особо не скажется на средней ценовой динамике.

Пузыря — нет, уверяют застройщики

Уровень цен держится по нескольким причинам, отмечают аналитики:

* увеличение отложенного спроса;
* отсутствие новых источников пополнения платежеспособного спроса;
* курсовые колебания, от которых во многом зависят цены производителей и поставщиков строительных материалов;
* внешнеполитическая напряженность;
* отчасти экономическая неопределенность.

Все эти причины неразрывно связаны между собой, но рынок рассчитывает на то, что в ближайшие несколько недель появится «свет в конце тоннеля».

«Девелоперы не склонны к паническим настроениям, это же касается и потенциальных покупателей жилья. За последние два месяца на рынке не наблюдалось каких-то чрезмерных ситуаций, которые можно было бы назвать «кризисом» или «пузырем», — констатирует Михаил Подвысоцкий.

Сделки совершаются, добавляет он, хоть и не в том объеме, что был, например, в октябре-ноябре

Весна — период деловой активности. И после 2-3 месяцев относительного покупательского затишья, инвесторы вернутся на рынок подготовленными, и их выбор будет полностью взвешенным и осознанным.

«Мы ожидаем, что рост спроса на первичном рынке жилья в марте-апреле составит около 10%, приблизившись к показателям конца декабря 2021 года», — прогнозирует Владимир Семенцов.

На какие объекты налетят сразу

По-прежнему наибольшим спросом пользуются объекты новых форматов категорий комфорт и комфорт+, которые учитывают существенно возросшие требования покупателей к качеству и стилю жизни, в который предусмотрена «богатая» инфраструктурная составляющая: от кофеен, детских площадок до зон досуга и отдыха, вблизи рекреационных зон.

Территория таких ЖК свободна от автотранспорта и находится под круглосуточной охраной.

Кроме этого, строительство объектов новых форматов ведется из качественных и более дорогих строительных материалов, а внутренняя «начинка» соответствует домам бизнес-класса (дорогие и качественные лифты, создаваемые уютные и многофункциональные лобби, подземный паркинги, дорогие энергосберегающие стеклопакеты и пр.).

«Глобально первичный рынок «оживет» в марте-апреле, когда будет реализован отложенный за зиму спрос. Именно весной стоит ожидать роста стоимости «квадрата» в зависимости от класса строящегося объекта и уровня спроса в среднем на 3-5%», — подчеркивает нам основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group.

Сформированные в ноябре цены максимальные для платежеспособных покупателей. И девелоперы пока еще могут позволить себе «играться» ценой, увеличивая ее незначительно в зависимости от стадии строительства, спроса на тот или иной тип квартир. Но рынку вряд ли грозит повальное и существенное увеличение стоимости квадратного метра.

Несмотря на инфляцию, на рост стоимости энергоносителей, все же доминирующим является именно покупатель. Пересмотр цен вполне допустим в случае повышенного спроса на тот или иной объект.

В противном случае застройщик может загнать себя в условия «цугцванга», когда снижать цену нельзя, так как она соответствует возросшим затратам на строительство, но и повышать некуда, так как новая цена попросту оттолкнет покупателя к конкурентам.

В целом, говорят застройщики, в 2022 году не стоит ждать каких-то глобальных ценовых изменений. По всем показателям рост цен будет соизмерим с уровнем инфляции и вряд ли превысит 7-10%.

Вместе с тем, многое будет зависеть от уровня платежеспособного спроса, который в свою очередь может зависеть от роста благосостояния граждан, от развития ипотеки. Но пока ничто не предвещает какого-то пикового увеличения покупательской способности граждан.

Естественно, чтобы находится в балансе, на первичном рынке жилья ценовая ситуация будет достаточно прогнозируемой и адекватной.

Покупку квартир пока откладывают

Как мы уже упоминали, возможная военная агрессия, конечно же, влияет на первичный рынок недвижимости. Это касается не только жилья, где покупателю значительно проще — он может отложить покупку квартиры на 1-2 месяца.

Это также касается развития новых проектов, особенно тех, реализация которых в какой-то мере зависит от внешних инвестиций. И это не только жилье, а и проекты из других сегментов рынка (сервисных апартаментов, логистических комплексов и пр.).

«По нашим данным, активность крупных инвесторов снизилась в среднем на 70%: попросту многие из них взяли паузу до разрешения ситуации с возможной военной агрессией. То есть, это не отказ от проектов, это пауза до того времени, когда степень внешней угрозы существенно снизится», — отмечает нам сооснователь и управляющий партнер INSPI Development.

Пока все идет к тому, что «оттепель» на рынке девелопмента наступит ближе к апрелю, когда крупные инвесторы, ищущие проекты для вложения средств, вернутся на рынок.

Выиграют те компании, чьи проекты будут максимально готовыми под приток инвестиций: новые проекты, реализация и развитие которых не прекращалась ни на день преимущественно за счет средств собственников девелоперских компаний.

«Пока же мы констатируем эффект «сжатой пружины»: инвестиционный спрос накапливается, и эта пружина «разожмется» в апреле», — резюмировал нам Владимир Семенцов.