Украинцам продадут квартиры по новой схеме. Какие изменения подготовили в права инвесторов

Права покупателей квартир в новостройках предлагают защищать по-новому. Но за это придется прилично доплатить.

Новые условия для первичного рынка недвижимости выписаны в зарегистрированном в Раде законопроекте №5091. Его инициатором выступила зампредседателя парламентского комитета по вопросам строительства Елена Шуляк. Под документом также подписалась еще дюжина нардепов.

Какой текст в итоге дошел до рук нардепов

Когда проект еще находился на стадии разработки, UBR.ua писал об основных его положениях. Но с тех пор итоговый текст претерпел некоторых изменений.

«Ключевым изменением в новом документе является то, что размер гарантийной части площадей в строящемся объекте, которые нельзя продавать до ввода объекта в эксплуатацию, будет введен отдельным постановлением Кабмина», — рассказала нам руководитель отдела продаж ЖК А136 Highlight Tower Алена Полеско.

Напомним, что в предыдущей версии законопроекта гарантийные площади устанавливались в размере 10-13% от суммарной площади объекта.

Основные особенности проекта:

* средства на покупку будущего объекта недвижимости (квартиры, паркоместа и пр.) привлекаются по договорам купли-продажи;

* на будущий объект недвижимости в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество регистрируются специальные имущественные права;

* продажу будущих объектов недвижимости застройщик/девелопер может осуществлять только после регистрации специальных имущественных прав;

* внедрение гарантированной части строительства — часть объекта, которую застройщик не может продать до завершения строительства;

* застройщик/девелопер обязан согласовывать изменения в проектной документации с покупателем, если такие изменения влияют на интересы покупателя;

* законом устанавливаются обязательные требования раскрытия информации о застройщике и будущем многоквартирном доме.

Также документ вводит ряд новых терминов:

* Главным стоит считать «девелопер строительства» (ранее такого понятия в законодательной плоскости просто не существовало).

* Девелопер строительства — юрлицо или ФЛП, которое на основе договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию строительства и финансирования строительства объекта.

* Специальное имущественное право — вид имущественных прав на объект незавершенного строительства или будущей недвижимости, позволяющий владеть и распоряжаться им. Оно возникает после получения права на осуществление строительных работ и заканчивается после принятия в эксплуатацию завершенного объекта.

* Объект незавершенного строительства — объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем, на который получено право на выполнение строительных работ и который не принят в эксплуатацию.

* Делимый объект — в составе такого объекта есть будущие объекты недвижимости (квартиры, паркоместа и пр.).

* Неделимый объект — в составе такого объекта нет будущих объект недвижимости.

«Малышам» придется нелегко

Кроме правовых гарантий инвестору, который, согласно документу, будет приравнен к статусу покупателя жилья, законопроект отчасти защищает рынок от будущих долгостроев.

«Внедрение гарантийных площадей потенциально может повлиять на деятельность мелких компаний, у которых нет достаточных средств, чтобы строить, не привлекая средства покупателей», — подметила нам Полеско.

Иными словами, мелким же компаниям откровенно придется туго. Этот закон вполне может в итоге перекроить рынок: «малыши», чтобы остаться на рынке, вынуждены будут искать себе партнеров среди более крупных компаний.

То есть, количество, например, партнерских проектов, которые реализуют совместно 2-3 девелоперами, может значительно увеличиться, прогнозируют участники рынка.

«На данный момент партнерское строительство составляет около 15-20% от всех возводимых ЖК. Действие нового закона, после его принятия, потенциально может повлиять на увеличение части таких проектов до 30-35% в зависимости, конечно же, от предполагаемого объема строительства», — добавила Алена Полеско.

Больше налогов — дороже квартиры

Законопроект может существенно повысить уровень доверия к первичному рынку, считают эксперты. Вместе с тем особняком стоит вопрос налогообложения незавершенного объекта недвижимости.

В виду того, что строящемуся объекту присваивается хоть и промежуточный, но все-таки статус объекта недвижимости, может возникнуть дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, как при продаже уже готовых квартир (т.е. объектов недвижимости).

Стоит понимать, что дополнительные налоговые отчисления, скорее всего, лягут на плечи покупателя, отсюда и повышение стоимости приобретаемого жилья.

«Считаю сомнительным «взламывание» нанешней системы инвестирования в жилье на «первичке». Следовало бы разделить тему использования ценных бумаг на первичном рынке и вопрос защиты инвестора. Защитить последнего можно не только присвоив ему статус «покупателя», — заметил в беседе с UBR.ua основатель и управляющий партнер группы компаний Dim Александр Насиковский.

Уже сейчас стоит очень аккуратно оценивать последствия выстраивания совершенно новой системы на первичном рынке, говорят участники рынка.

Существует достаточно большой риск, что полностью изменится налоговая нагрузка на строящиеся объекты.

«Из-за изменения схем продажи жилья (а именно это и произойдет), цена вырастет минимум на 25-30%. Застройщику придется заплатить НДС (20%) и налог на прибыль по деривативам (это еще 18%). На сегодняшний день именно деривативные сделки составляют около 80% от общего количества и лишь 15-20% — это инвестдоговора», — подчеркнул в беседе с UBR.ua руководитель проекта ЖК «Новый Автограф» Владимир Залищук.

То есть, 80% сделок окажется под существенным налоговым прессом. Плюс это фактически парализует существующие схемы работы девелоперов минимум на полгода, говорят застройщики.

Выгонят с рынка несостоятельных

На строительство гарантийных площадей компании должны будут аккумулировать дополнительные средства. Крупные застройщики уже меняют свои бизнес-стратегии, активно накапливая средства для строительства.

Размер необходимых средств для беспроблемного строительства, в период, как минимум, 6-9 месяцев достигает 40% от сметной стоимости проекта.

«Аккумулирование средств на реализацию проекта — это дополнительная гарантия покупателю, что строительная компания выполнит взятые на себя обязательства. Что влияние на строительство любых негативных форс-мажорных факторов, как, например, последствия пандемии в 2020 году, будет сведено к минимуму», — заметил Насиковский.

С принятием закона первичный рынок жилья может существенно измениться, считают эксперты. В перспективе 3-5 лет на нем останутся лишь надежные, проверенные временем и качеством строительства компании.

Вместе с этим, говорят застройщики, какие-бы механизмы по защите инвесторов не прописали народные депутаты, никто и никогда не сможет гарантировать, что тот или иной объект будет достроен.

Грубо говоря, «защищенный» покупатель вполне может оказаться в непростой ситуации, когда и права на будущую квартиру у него есть, а самой квартиры нет.

«Разработчикам документа стоило бы уделить больше внимания вопросу распределения рисков, создания некоего страхового фонда на базе, например, Конфедерации строителей Украины, что на самом деле позволило бы гарантировать покупателю жилья, что его объект будет достроен», — добавил Александр Насиковский.

Дешевого жилья и точенной застройки больше не будет

Как еще один результат принятия данного проекта закона — точечная застройка пойдет на спад, как наименее привлекательная для застройщика. Исключение будет одно — это создание дорогих объектов, преимущественно новых востребованных форматов в центральной части города.

Но это, скорее, штучные, эксклюзивные проекты, которые не будут вписываться в общерыночные тренды.

Также, отмечают эксперты, именно гарантийные площади негативно скажутся на развитии сегмента эконом-жилья, доля которого за последние несколько лет уже снизилась с 45% в 2016 году до 20% в 2020-м.

Говоря простым языком, дешевого жилья на рынке станет еще меньше.

Будут ли реальные гарантии

Наличие гарантийных площадей в строящихся объектах — норма, прежде всего, направленная на покупателя, дающая ему гарантии возмещения убытков в случае невозможности застройщиком завершить объект.

Но здесь возникает вполне резонный вопрос: если застройщик не рассчитал свои силы и обанкротился еще задолго до окончания строительства, то каким образом покупатель квартиры получит компенсацию?

Ведь гарантийные площади — это квартиры, которые нельзя продавать до окончания строительства. Вполне логично, что гарантийных площадей… может вообще не существовать, если объект остановился еще задолго до окончания стройработ. И как будут возмещены потери покупателя?

«Чтобы покупатель в итоге получил квартиру, скорее всего, придется искать застройщика для завершения объекта или же этот вопрос станет насущным для местных органов власти, а его достройка будет осуществляться за счет местного бюджета», — заметил нам Залищук.

Эксперты считают, что гарантийные площади в итоге вряд ли смогут превысить 13%. То есть этот показатель останется примерно таким же, каким его прописывали на еще на стадии подготовки документа.

Это тот размер «замороженной» площади из-за которого застройщики, имеющие достаточные средства для реализации проекта, не почувствуют какого-либо дискомфорта от внедрения данного требования.

В каждом ЖК есть квартиры большой площади (от 70 м2 и выше). Грубо говоря, застройщик в гарантийные площади внесет до 10-12 крупных квартир.

Чем больше площадь квартиры, тем дольше она находится в продаже. На сегодняшний день более 80% спроса приходится на 1-2-комнатные квартиры. Поэтому, скорее всего, в гарантийные площади они не попадут.

Так или иначе, считают участники рынка, соблюсти норму гарантийный площадей под силу 90% застройщикам. Но некоторым все же придется заморочиться с квадратными метрами.

«Чем дороже объект, тем легче реализовать норму по гарантийным площадям. Ведь в таких объектах предусмотрены и двухуровневые, и мансардные квартиры с хорошим видом из окон. Другими словами, в объектах эконом-класса, в которых более 4/5 квартир составляют «однушки» и «двушки», площадью 30-60 м2, возможно придется частично изменить «квартирографию», добавив несколько многокомнатных квартир», — считает Владимир Залищук.