Бюджетное жилье исчезнет с рынка: застройщиков переводят на «дорогие» евростандарты

Рынок скоро будет жить по новым строительным нормам. Соблюдать их будет значительно дороже.

Украинских застройщиков заставят строить дома по новым требованиям. Минрегион обнародовал проекты технических задач в рамках обновления государственных строительных норм (ГСН). Для покупателей это означает внедрение европейских подходов при проектировке и возведении жилья и другой недвижимости.

В то же время опрошенные UBR.ua эксперты отметили, что нововведение может спровоцировать и рост цен.

За качество придется доплатить

Приведение украинских ГСН в соответствие с еврокодами эксперты называют «существенным шагом», который поможет унифицировать требования к качеству стройматериалов и возведению зданий всех классов, особенно — многоэтажек.

Другими словами, стройкомпании, девелоперы будут реализовывать свои проекты по евростандартам. Сказаться может это не только на качестве возводимых объектов, но и их стоимости.

«Если нововведение затронет производителей стройматериалов, которым, возможно, придется менять технологию производства, повышать качество продукции и, соответственно, цены на свою продукцию, то безусловно себестоимость возрастет», — заметил в беседе с UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

Похожая ситуация и с нормами по благоустройству, связанному с инклюзивностью.

«Если от застройщика потребуются дополнительные работы или же на соблюдение этих норм нужно будет пожертвовать «пядью» земли, отведенной под строительство, то они могут учесть возросшие затраты в конечной стоимости квадратного метра», — добавил Пита.

Даже в случае роста себестоимости для покупателей новые нормы будут однозначно большим плюсом, подчеркнул он. «Ведь соответствие евростандартам — это некая гарантия качества», — отметил глава АСНУ. Другое дело, как эти нормы будут соблюдаться, не возникнет ли у кого-то из игроков рынка желание обойти их, предположил он.

Эксперт заявил, что пока проект техзаданий подлежит обсуждению, поэтому до их принятия говорить о каких-либо более предметных последствиях их внедрения — преждевременно. «Но усовершенствование ГСН — это необходимый процесс для построения современного строительного рынка», — подчеркнул Юрий Пита.

Как будут строить дома

Подготовленный Минрегионом проект изменений, по сути, является третьим мероприятием в сфере реформирования государственных строительных норм в области организации благоустройства территорий населенных пунктов, подмечают эксперты.

«Основными направлениями изменений, скорее всего, станут вопросы эргономики зонирования территорий и мест общего пользования, их функциональное назначение, в том числе проектирование и реализация безопасного, продуманного, разнообразного пространства с учетом инклюзивности, безбаръерности и человекоцентричности», — заметила нам эксперт в сфере недвижимости Виктория Берещак

По ее словам, уже известно, что планируется установить новые требования по планировочным и техническим решениям пешеходных зон придомовых территорий.

Действующая редакция ГСН пока говорит, что девелоперы и застройщики в своих проектах должны предусматривать транспортные проезды с продуманной логистикой и системой движения.

В частности, для крупногабаритных транспортных средств, спецтехники, а также основные и второстепенные пешеходные коммуникации, различные функциональные зоны (спортивные, для отдыха и детские), велодорожки, паркоместа, площадки для выгула домашних питомцев. Помимо этого, нужно спроектировать систему озеленения.

Сегодня обязательный перечень элементов благоустройства на придомовой территории должен включать:

* различные виды покрытия площадок;
* твердое покрытие проезжей части;
* элементы сопряжения поверхностей;
* оборудование площадок;
* озеленение;
* осветительное оборудование;
* урны;
* оборудование для парковки велосипедов.

«Согласитесь, довольно скромные требования, которые отстают чуть ли не на десять шагов от реальных требований платежеспособного украинца, который ищет квартиру», — констатировала Виктория Берещак.

Как замечает эксперт, пока покупатель «заказывает музыку на рынке», это добавляет к вышеизложенному перечню еще немалый список требований. Например, это и wellness-инфраструктура, коммерческие, бытовые, социальные объекты, зоны рекреации и многое другое, что в целом влияет на экосистему жилого комплекса и непосредственно на цену «квадрата».

Затраты на создание полифункциональной, продуманной, безопасной среды для жизни, как правило, тянут на себя 30-40% бюджета проектов в среднем классе и «комфорт+».

Бесспорно, добавляет Берещак, они также сказываются и на цене «квадрата», а также на разрыве между среднестатистической стоимостью «метра» и средней ценой на ликвидные сейчас проекты.

По ее мнению, затратная часть на проектирование и реализацию благоустройства территории жилых комплексов в дальнейшем будет только увеличиваться.

«Думаю, что она дойдет минимум до 50%, остальные составят: качественные строительные материалы, квалифицированная рабочая сила, экспертиза всех подрядчиков, в том числе в проектировании, архитектуре, дизайне и другие расходы. Безопасная, комфортная, полифункциональная среда не может быть бесплатной», — отметила она.

Главное, уверена Берещак, покупатель готов платить, о чем свидетельствует рост спроса на новые форматы ЖК и проседания «платежеспособного интереса» к жилью масс-маркета.

Дешевого жилья станет меньше

Эконом-сегмент не только морально устарел, но и уверенно проиграл борьбу за потребительские сердца, считают эксперты. Они уверены, что в дальнейшем у жилых проектов этого класса есть два пути.

Во-первых, изменение девелоперских подходов к продукту, создание и проектирование жилья в целом. Большие инвестиции в инфраструктурные проекты на территории ЖК повлекут за собой подорожание «квадрата». Стоимость такого жилья может вплотную подойти к нижней границе «комфорт-сегмента».

Во-вторых, это «медленная, но уверенная смерть» и мимикрия под «комфорт-класс» с надеждой завлечь покупателя. «Однако покупатель, к счастью, сейчас имеет глаза, изучает, анализирует, разбирается, критически мыслит и имеет перечень четких требований и желаний, которые определяют его представления о современном жилье», — подчеркнула Виктория Берещак.

По ее словам, эконом-сегмент в первозданном виде «не сможет выиграть битву за внимание» и будет терять вес в общей структуре рынка. Она напомнила, что за последние два года его доля уже уменьшилась более чем на 15%.