Рынок скоро будет жить по новым строительным нормам. Соблюдать их будет значительно дороже.

Украинских застройщиков заставят строить дома по новым требованиям. Минрегион обнародовал проекты технических задач в рамках обновления государственных строительных норм (ГСН). Для покупателей это означает внедрение европейских подходов при проектировке и возведении жилья и другой недвижимости.

В то же время опрошенные UBR.ua эксперты отметили, что нововведение может спровоцировать и рост цен.

За качество придется доплатить

Приведение украинских ГСН в соответствие с еврокодами эксперты называют «существенным шагом», который поможет унифицировать требования к качеству стройматериалов и возведению зданий всех классов, особенно — многоэтажек.

Другими словами, стройкомпании, девелоперы будут реализовывать свои проекты по евростандартам. Сказаться может это не только на качестве возводимых объектов, но и их стоимости.

«Если нововведение затронет производителей стройматериалов, которым, возможно, придется менять технологию производства, повышать качество продукции и, соответственно, цены на свою продукцию, то безусловно себестоимость возрастет», — заметил в беседе с UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

Похожая ситуация и с нормами по благоустройству, связанному с инклюзивностью.

«Если от застройщика потребуются дополнительные работы или же на соблюдение этих норм нужно будет пожертвовать «пядью» земли, отведенной под строительство, то они могут учесть возросшие затраты в конечной стоимости квадратного метра», — добавил Пита.

Даже в случае роста себестоимости для покупателей новые нормы будут однозначно большим плюсом, подчеркнул он. «Ведь соответствие евростандартам — это некая гарантия качества», — отметил глава АСНУ. Другое дело, как эти нормы будут соблюдаться, не возникнет ли у кого-то из игроков рынка желание обойти их, предположил он.

Эксперт заявил, что пока проект техзаданий подлежит обсуждению, поэтому до их принятия говорить о каких-либо более предметных последствиях их внедрения — преждевременно. «Но усовершенствование ГСН — это необходимый процесс для построения современного строительного рынка», — подчеркнул Юрий Пита.

Как будут строить дома

Подготовленный Минрегионом проект изменений, по сути, является третьим мероприятием в сфере реформирования государственных строительных норм в области организации благоустройства территорий населенных пунктов, подмечают эксперты.

«Основными направлениями изменений, скорее всего, станут вопросы эргономики зонирования территорий и мест общего пользования, их функциональное назначение, в том числе проектирование и реализация безопасного, продуманного, разнообразного пространства с учетом инклюзивности, безбаръерности и человекоцентричности», — заметила нам эксперт в сфере недвижимости Виктория Берещак

По ее словам, уже известно, что планируется установить новые требования по планировочным и техническим решениям пешеходных зон придомовых территорий.

Действующая редакция ГСН пока говорит, что девелоперы и застройщики в своих проектах должны предусматривать транспортные проезды с продуманной логистикой и системой движения.

В частности, для крупногабаритных транспортных средств, спецтехники, а также основные и второстепенные пешеходные коммуникации, различные функциональные зоны (спортивные, для отдыха и детские), велодорожки, паркоместа, площадки для выгула домашних питомцев. Помимо этого, нужно спроектировать систему озеленения.

Сегодня обязательный перечень элементов благоустройства на придомовой территории должен включать:

* различные виды покрытия площадок;
* твердое покрытие проезжей части;
* элементы сопряжения поверхностей;
* оборудование площадок;
* озеленение;
* осветительное оборудование;
* урны;
* оборудование для парковки велосипедов.

«Согласитесь, довольно скромные требования, которые отстают чуть ли не на десять шагов от реальных требований платежеспособного украинца, который ищет квартиру», — констатировала Виктория Берещак.

Как замечает эксперт, пока покупатель «заказывает музыку на рынке», это добавляет к вышеизложенному перечню еще немалый список требований. Например, это и wellness-инфраструктура, коммерческие, бытовые, социальные объекты, зоны рекреации и многое другое, что в целом влияет на экосистему жилого комплекса и непосредственно на цену «квадрата».

Затраты на создание полифункциональной, продуманной, безопасной среды для жизни, как правило, тянут на себя 30-40% бюджета проектов в среднем классе и «комфорт+».

Бесспорно, добавляет Берещак, они также сказываются и на цене «квадрата», а также на разрыве между среднестатистической стоимостью «метра» и средней ценой на ликвидные сейчас проекты.

По ее мнению, затратная часть на проектирование и реализацию благоустройства территории жилых комплексов в дальнейшем будет только увеличиваться.

«Думаю, что она дойдет минимум до 50%, остальные составят: качественные строительные материалы, квалифицированная рабочая сила, экспертиза всех подрядчиков, в том числе в проектировании, архитектуре, дизайне и другие расходы. Безопасная, комфортная, полифункциональная среда не может быть бесплатной», — отметила она.

Главное, уверена Берещак, покупатель готов платить, о чем свидетельствует рост спроса на новые форматы ЖК и проседания «платежеспособного интереса» к жилью масс-маркета.

Дешевого жилья станет меньше

Эконом-сегмент не только морально устарел, но и уверенно проиграл борьбу за потребительские сердца, считают эксперты. Они уверены, что в дальнейшем у жилых проектов этого класса есть два пути.

Во-первых, изменение девелоперских подходов к продукту, создание и проектирование жилья в целом. Большие инвестиции в инфраструктурные проекты на территории ЖК повлекут за собой подорожание «квадрата». Стоимость такого жилья может вплотную подойти к нижней границе «комфорт-сегмента».

Во-вторых, это «медленная, но уверенная смерть» и мимикрия под «комфорт-класс» с надеждой завлечь покупателя. «Однако покупатель, к счастью, сейчас имеет глаза, изучает, анализирует, разбирается, критически мыслит и имеет перечень четких требований и желаний, которые определяют его представления о современном жилье», — подчеркнула Виктория Берещак.

По ее словам, эконом-сегмент в первозданном виде «не сможет выиграть битву за внимание» и будет терять вес в общей структуре рынка. Она напомнила, что за последние два года его доля уже уменьшилась более чем на 15%.