Продажи квартир в новостройках Киева рухнули. Почему застройщики все равно повышают цены?

Стоимость жилья в новостройках столицы в ноябре обновила рекорд. У застройщиков есть оправдание, но покупатели решили подождать. Что происходит?

Спрос на жилье в новостройках упал на треть, а средняя цена квадратного метра достигла нового семилетнего максимума.

В ноябре квадратный метр в новостройке в среднем подорожал еще на 5% до 34 700 грн, следует из ежемесячного отчета сервиса Лун.

Такие парадоксальные результаты на рынке недвижимости показал ноябрь.

Почему покупатели теряют интерес к новым квадратным метрам, а аналитики рынка настаивают на адекватности цен, разбиралась LIGA.net.

Рекордный год

После резкого скачка цен в начале 2015 года, до лета 2020 года, стоимость жилья в новостройках Киева колебалась в пределах 20 000-25 000 грн/кв.м. После отмены жесткого локдауна в середине 2020 года средние цены на первичном рынке жилья начали плавный рост и в начале 2021 достигли 27 700 грн/кв.м.

За первые девять месяцев этого года, по данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра подобралась к 33 000 грн/кв.

Октябрь прошел без изменений, но в ноябре стоимость выросла еще на 1700 грн. (+5,2%) до 34700 грн/кв.м.

Впрочем, минимальные цены остаются прежними уже четвертый месяц — 22 000 грн/кв.м.

Из-за отличий в методологии не все зафиксировали рост.

По данным аналитической компании M4U, примерно 78% всех новостроек Киева — жилье эконом- и комфорт класса, в ноябре цены у них оставались без изменений: 22 000 грн/кв.м. и 26 900 грн/кв.м. соответственно.

В M4U отмечают, что общий показатель средней стоимости вырос за счет жилья бизнес- и премиумкласса — на 4,5% до 52 900 грн/кв. и 4,3% до 77000 грн/кв.м соответственно.

В Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) согласны с данными M4U.

«По итогам ноября стоимость жилья на первичном рынке Киева остается стабильной. Начиная со второй половины сентября, незначительные ценовые колебания — в пределах 1,5-3% — наблюдаются только в некоторых объектах бизнес- и премиум-класса преимущественно на начальных стадиях строительства», — говорится в сообщении АФНУ со ссылкой на главу столичного подразделения Елену Гайдамаху.

В Лун объясняют различность в показателях тем, что компания считает медиану, отбрасывая 10% самых дорогих и дешевых квартир во избежание перекосов. Затем эти данные уточняются в отделах продаж застройщиков. Их также дополнительно проверяют «секретные покупатели», уточнил директор по маркетингу Лун Денис Судилковский.

Жилье традиционно дорожает из-за роста цен на строительные материалы, налогов и зарплат строителей, рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий.

С весны 2021-го цены на кирпич и стеклопакеты выросли на 100%, добавляет владелец компании Stokman Сергей Овчинников. Также подорожали бетон и щебень — этот рост себестоимости постепенно закладывается в цену квадратного метра, добавляет он.

Но инвесторы оказались не готовы к росту.

Спрос уже упал

По данным консалтинговой компании City Develoipment Solutions, количество запросов в отделы продаж в ноябре упало в среднем на 18-20% по сравнению с октябрем. И это не самая плохая новость для застройщиков.

В ноябре в сравнении с августом, количество сделок в Киеве сократилось на 35%, говорится в пресс-релизе АФНУ по итогам 11 месяцев 2021 года. В других крупных городах — Одессе, Львове, Харькове, Днепре — спрос упал на 25-30%.

В чем причина? Слишком быстрый рост цен (+35-40% с 2020-го), превышающий возможности покупателей, цитируют в релизе главу ассоциации Юрия Питу.

«С 2020 года и в течение трех кварталов 2021 года спрос на 10-15% преобладал предложение, что позволило застройщикам увеличивать цены. Однако с сентября 2021 года началось постепенное снижение активности покупателей. Сейчас предложение уже на 20% больше спроса, что стало главным фактором стабилизации цен», — отметил Юрий Пита.

Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новым ценам, признает Овчинников.

Кроме сугубо финансовых причин, есть и другие.

После коллапса построек банка Аркада и компании Укрбуд инвесторы больше не покупают недвижимость на стадии котлована, которая была существенно дешевле, объясняет Костецкий.

Отрицательные новости в политической сфере, в частности — о возможном вторжении России или госперевороте негативно влияют на желание будущих покупателей распрощаться с деньгами, добавляет Овчинников.

«Серийных» инвесторов также отпугнуло принятие законопроекта 5600, отмечает директор City Develoipment Solutions Роман Герасимчук. Этот законопроект вводит 18% налога на доходы физических лиц по продаже третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного года. Инвесторы опасаются, что застройщики могут увеличить цены, и поэтому берут паузу, говорит Герасимчук.

Как следствие, за последние месяцы на спрос на новостройки экономкласса упал на 40%, комфорт-класса — более 30%, отмечают в АФНУ.

Интересная деталь: более чем на 25% «упали» ЖК бизнес- и премиумкласса (хотя они и подорожали, по данным Лун и M4U).

Есть ли пузырь

Цены на жилье в новостройках выросли на 35-40% в год, так же упал спрос за последние три месяца. Нормально ли это?

На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь, предупреждалa в колонке для LIGA.net экс координатор Экспертной платформы НБУ Наталья Задерей.

Застройщики и консультанты по недвижимости утверждают, что это не так.

Никаких признаков пузырька нет, утверждает Сергей Овчинников из Stokman. Количество строящихся и вводимых в эксплуатацию квадратных метров в Киеве упало вдвое с 2018 года, говорит Овчинников.

Больший риск видит он в том, что застройщики низкого ценового сегмента ($600-700/кв.м.) могут не достроить свои объекты в 2022 году. К этому может привести существенный рост себестоимости строительства и зарплат, объясняет он. А это ударит по настроению покупателей, которые и так боятся новых сделок.

Данные Лун почти через два года пока также не свидетельствуют об аномалиях.

К примеру, по состоянию на декабрь 2020-го в Киеве было построено 492 ЖК. Еще 149 строилось и 30 готовилось к строительству.

Похожая ситуация остается и за год: завершенных — 549 ЖК (+11,6%), строят — 156 (+4,7%) и еще 17 на стадии подготовки (-43%).

К концу года обычно приходится второй пик продаж жилья, рассказывал Герасимчук. Что будет с ценами?

«Киевгорстрой не поднимал цены в ноябре, мы планируем это сделать в конце декабря», — сообщили в пресс-службе компании. Там отрицают снижение спроса в ноябре и утверждают, что в декабре фиксируют ежедневное увеличение количества консультаций и соглашений.

«Причины? Появление в продаже новых, долгожданных и ликвидных объектов, а также подорожание доллара», — ответили в КГБ.

Оценки аналитиков несколько расходятся.

Себестоимость новой недвижимости никогда не падает, поэтому цены могут возрасти, убеждает Костецкий из SV Development. По его словам, речь идет примерно о 1-2% до конца года. Жилье бизнес-класса вырастет несущественно или останется без изменений, добавляет Костецкий.

Рост прогнозирует и Герасимчук из City Develoipment Solutions.

«Рынок недвижимости Киева все еще находится в фазе роста. Средняя цена в декабре продолжит увеличиваться. В зависимости от класса прирост будет составлять 2-4%», — говорит Герасимчук.

До конца года цены будут стабильными, считает Юрий Пита из АФНУ. Но стоит ожидать новогодних скидок в 5-15% большинства застройщиков, добавляет он.

Стабильное снижение спроса будет сдерживать рост цен и склонять застройщиков делать скидки при 100% оплате, добавляет глава Киевского отдела ассоциации Ольга Гайдамаха.

Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новому уровню цен, предполагает Овчинников.

Если этого не произойдет в декабре — самом горячем времени года для отделов продаж — ожидание может затянуться.