Банки считают, что основные проблемы, сдерживающие рост ипотеки — непрозрачность рынка первичной недвижимости.

Владимир Зеленский продолжает обещать украинцам «пряники». В интервью «Интерфакс-Украина» президент сообщил, что по его заданию Кабинет Министров и Национальный банк работают над существенным снижением процентных ставок по кредитам, которые украинцы берут в банках на приобретение жилья.

Не как в Германии, но тоже неплохо

До сих пор ни одному президенту и правительству за все время независимости так и не удалось обеспечить украинцев доступным жильем или доступными кредитами для его приобретения (эту труднейшую проблему граждане решают сами — кто во что горазд). Фонд молодежного кредитования, через который помощь в приобретении жилья могли получить только «избранные», не в счет. Наоборот, правительство (Виктора Януковича) сумело лишь подложить свинью бесквартирным украинцам, разрешив в 2003 г. валютное кредитование в том числе на приобретение жилья. В итоге из-за девальвации гривни десятки тысяч украинцев оказались просто не в состоянии обслуживать ипотеку и попали в долговое рабство.

Теперь же Зеленский обещает, что ипотека станет намного доступнее — 10% годовых уже в сентябре этого года. «Это очень сложное задание, но это уже реально», — заявил Зеленский.

Конечно, ипотека под 10% годовых — это не так круто, как в Польше (3-4% годовых) или Германии (2%), но все же лучше, чем сейчас — сегодня средняя ставка по ипотеке находится в диапазоне 18-25% годовых.

«ДС» попыталась разобраться, насколько осуществимо обещание Зеленского.

Теоретически возможные 10%

Украинцы покупают жилье, вкладывая в жилищное строительство огромные суммы — 32-35 млрд грн в год. Однако приобретают они его преимущественно без походов в банк, и главная причина — ставки по ипотеке слишком высоки. Для снижения стоимости ипотеки макроэкономические предпосылки есть. Как известно, в конце января НБУ снизил учетную ставку с 13,5 до 11% и спрогнозировал, что до конца года она может быть снижена до 7%. Это означает, что будет снижаться как процентная ставка по депозитам, так и по кредитам, в том числе и по ипотеке. Если учетная ставка достигнет 7%, то ипотека под 10% станет теоретически возможной. Однако для этого нужно, чтобы сыграл еще ряд факторов — была обеспечена курсовая стабильность, росла экономика, была прогнозируемой инфляция.

Сегодня ипотека на рынке жилой недвижимости играет очень незначительную роль — компания «Олимп Консалтинг» со ссылкой на Министерство юстиции опубликовала статистику, согласно которой за 2019 г. с привлечением ипотеки было заключено только 13,5 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости, или всего лишь 3% от всего количества сделок.

И ипотека не столь популярна и у самих банков. Как указано в Отчете о финансовой стабильности, обнародованном НБУ в декабре прошлого года, большинство банков все еще остерегается кредитовать покупку жилья: 92% выдачи новых ипотечных кредитов припадает на треть банков. При этом новые кредиты банки выдают преимущественно для покупки жилья на вторичном рынке, тогда как кредитование нового жилья по партнерским программам банков с застройщиками стремительно замедляется. Например, за 9 месяцев 2019 г. банки сократили по сравнению с 9 месяцами 2018 г. выдачу ипотечных кредитов на 7%, при этом почти 72% выданных кредитов были на покупку жилья на вторичном рынке, тогда как еще три года назад вторичка занимала 28,5%. Что парадоксально — за 9 месяцев 2019 г. в Украине было введено в эксплуатацию жилья на 36,6% больше, чем за аналогичный период предыдущего года, в том числе в Киеве прирост составил 53,6%. Другими словами, жилья на рынок выбрасывается все больше, а ипотечное кредитование сокращается.

При этом ипотека все еще остается уделом избранных — чаще всего ее берут домохозяйства, которые имеют подтвержденный доход в размере 50-100 тыс. грн в месяц.

Ипотека под приемлемый процент, несомненно, давно желанна на украинском рынке недвижимости. В ее отсутствие застройщики пытаются решить проблему нехватки средств у покупателей жилья, выдавая им рассрочки. Однако ипотеку это заменить не может — рассрочку по оплате квартиры застройщик выдает, как правило, на срок до окончания строительства, или на 2-3 года, максимум на 5-7 лет. Тогда как около 60% новых ипотечных кредитов банки сейчас выдают на срок 15-20 лет, а средний срок ипотеки составляет 13 лет.

Банки просят навести порядок

НБУ в упомянутом отчете пришел к выводу, что банковский сектор Украины в хорошем состоянии и макроэкономическая ситуация содействует возобновлению долгосрочного кредитования, но конкретно ипотеке будут мешать высокие риски на первичном рынке недвижимости. И здесь, как оказалось — целый пласт проблем. Основной риск, который пугает банки — мораторий на взыскание жилья, которое они получили в качестве залога по валютным кредитам. Этот мораторий был введен в 2014 г., когда девальвация гривни сделала валютную ипотеку неподъемной для заемщиков, и это вызвало кредитные бунты.

Однако действие моратория заканчивается в октябре этого года, но будут ли решены другие проблемы на первичном рынке недвижимости, и если решены — то когда? В частности, банки считают риском низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования в строительство. «Сейчас наличие договора ни по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет своевременно достроен и вообще передан конечному собственнику», — говорится в отчете НБУ. Также отсутствует финансовая ответственность застройщика за нарушение условий договора — обязательства сторон формально в договорах определены, но на практике они не действуют.

Еще один негативный фактор — несвоевременность введения жилья в эксплуатацию: только 30% опрошенных застройщиков уверены, что выдержат запланированные сроки. При этом обычная задержка сдачи жилья в эксплуатацию составляет 3-6 месяцев, а каждый десятый застройщик задерживает сдачу дома на 1,5 года.

При этом у банков много претензий и к самим застройщикам: у них есть проблемы с разрешительной документацией, отсутствует информация о конечных бенефициарных собственниках компаний и о схемах финансирования. Такая анархия на строительном рынке периодически выливается в громкие скандалы, когда владельцы компаний-застройщиков исчезают с деньгами, а тысячи обманутых инвесторов, вложивших в покупку квартир последнее, штурмуют в гневе их офисы. Самый последний пример — история с компанией «Укрбуд», когда остановилось строительство 46 домов, и 13 тыс. инвесторов оказались под угрозой потерять все.

На сегодня непрозрачность застройщиков привела к тому, что сформировался целый «фонд долгостроев» — на конец августа 2019 г. в Киеве насчитывалось 66 жилых комплексов, которые попадают под признаки долго- или недостроев. А общее количество квартир в недостроях в полтора раза превышает среднегодовое количество новых квартир за последние 5 лет.

Поэтому банки могут получить возможность выдавать ипотеку под 10% годовых, но это не значит, что они захотят ее выдавать массово — ни один разумный банк не станет кредитовать проект, который может остановиться, и получить на свой баланс недострой. Банки предпочли бы, чтобы на строительном рынке требования к прозрачности и ответственности были подобны финансовому рынку. Если команда Зеленского наведет порядок и здесь, то тогда у ипотеки под 10% годовых есть шанс стать массовой, а не популистской акцией.